Die Kündigung ist raus, der Umzugswagen bestellt, und im Mietvertrag steht unter „Schönheitsreparaturen“ ein Absatz, der nach Streichen aller Räume klingt. Dazu kommen 30 Dübellöcher vom Bücherregal und vom Fernseher. Ob das alles vor der Schlüsselübergabe erledigt sein muss, hängt an zwei Fragen: wie die Wohnung beim Einzug aussah und wie die Klausel zustande kam.
Die Urteile stehen im Kasten mit Gericht, Datum und Aktenzeichen, Stand der Faktendatei wie angegeben. Das ist keine Rechtsberatung; den eigenen Vertrag prüfen Mieterverein oder Fachanwalt.
Zurückgeben muss man immer, renovieren nicht automatisch
Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Eine allgemeine gesetzliche Pflicht, beim Auszug zu streichen, steht dort nicht. Ob man renovieren muss, ergibt sich aus dem Mietvertrag, und gerade dazu hat der Bundesgerichtshof mehrere Formularklauseln für unwirksam gehalten.
Auszug: Dübellöcher, Schönheitsreparaturen, Kaution · geprüft am 19.10.2026
- Rückgabepflicht — Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). gesetze-im-internet.de
- Löcher beim Auszug verschließen — Laut Landgericht Wuppertal (Urteil vom 16.07.2020, 9 S 18/20) sind Dübel bei Ende des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen, weil es sich um Eingriffe in die Substanz handelt – auch wenn das Anbringen selbst vertragsgemäß war. Das Gericht grenzt sich dabei ausdrücklich von einer Ansicht in der Fachliteratur ab, nach der eine Beseitigungspflicht nur bei untypischem Nutzerverhalten besteht. gilt seit 16.07.2020 · nrwe.justiz.nrw.de
- Nebenpflicht: Dübellöcher schließen — Laut Amtsgericht Mettmann (Urteil vom 19.12.2019, 25 C 55/18, Vorinstanz zum LG Wuppertal) ist das Verschließen von Dübellöchern bei Rückgabe eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters (§ 241 Abs. 2, § 242 BGB), obwohl das Bohren während der Mietzeit vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst ist. gilt seit 19.12.2019 · nrwe.justiz.nrw.de
- Beweislast Vermieter (Einzelfall) — Laut Amtsgericht Rheinbach (Urteil vom 07.04.2005, 3 C 199/04) trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass eine Fliese bei Mietbeginn noch unbeschädigt war; maßgeblich war dort, was im Übergabeprotokoll stand. gilt seit 07.04.2005 · nrwe.justiz.nrw.de
- unrenoviert übernommen + Formularklausel = unwirksam — Laut Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) ist eine Formularklausel unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt (§ 307 BGB). Im entschiedenen Fall waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten nötig; ein Nachlass von einer halben Monatsmiete reichte als Ausgleich nicht. gilt seit 18.03.2015 · bundesgerichtshof.de
- Gesamteindruck; Beweis durch Mieter — Ob eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, entscheidet laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 242/13 mit Verweis auf VIII ZR 185/14) der Gesamteindruck: Vorhandene Gebrauchsspuren dürfen so unerheblich sein, dass die Räume wie renoviert wirken. Dass die Wohnung unrenoviert war, muss der Mieter beweisen. gilt seit 18.03.2015 · bundesgerichtshof.de
- Quotenabgeltungsklausel = unwirksam — Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten zahlen soll, sind laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 242/13) unwirksam – unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. gilt seit 18.03.2015 · bundesgerichtshof.de
- Kostenbeteiligung regelmäßig 50 % — Laut BGH (Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) kann der Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung ohne wirksame Renovierungsklausel vom Vermieter Schönheitsreparaturen verlangen, wenn sich der Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat; an den Kosten muss er sich dann in der Regel zur Hälfte beteiligen. gilt seit 08.07.2020 · bundesgerichtshof.de
- max. 3 Monatsmieten, 3 Raten — Eine Mietkaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen; Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung zählen dabei nicht mit. Eine Geldkaution darf in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB). gesetze-im-internet.de
- getrennte Anlage, Zinsen an Mieter — Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, üblicherweise zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; die Erträge stehen dem Mieter zu. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 3 und 4 BGB). gesetze-im-internet.de
Unrenoviert übernommen und Formularklausel: laut BGH unwirksam
Laut Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) ist eine Formularklausel unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt (§ 307 BGB). Im entschiedenen Fall waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten nötig; ein Nachlass von einer halben Monatsmiete reichte als Ausgleich nicht.
Ob eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, entscheidet laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 242/13) der Gesamteindruck: Vorhandene Gebrauchsspuren dürfen so unerheblich sein, dass die Räume wie renoviert wirken. Dass die Wohnung unrenoviert war, muss der Mieter beweisen. Hier zahlt sich ein Übergabeprotokoll mit Fotos vom Einzug aus.
Quotenabgeltung: laut BGH unwirksam, egal wie übergeben
Manche Verträge verlangen, dass der Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten zahlt. Solche formularmäßigen Quotenabgeltungsklauseln sind laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 242/13) unwirksam, unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. Wer einen Kostenvoranschlag für „anteilige Renovierung“ bekommt, sieht sich die Klausel deshalb genau an.
Formular oder ausgehandelt: Davon hängt die Prüfung ab
Klauseln in vorformulierten Mietverträgen sind Allgemeine Geschäftsbedingungen und unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Für individuell ausgehandelte Vereinbarungen gilt diese Inhaltskontrolle nicht. Ein vorgedruckter Standardvertrag ist etwas anderes als ein Zusatz, über den beide Seiten tatsächlich verhandelt haben; welche Variante vorliegt, klärt im Streitfall das Gericht.
Dübellöcher schließt man trotzdem
Unabhängig von der Renovierungsfrage gilt für Dübellöcher eine eigene Linie. Laut Landgericht Wuppertal (Urteil vom 16.07.2020, 9 S 18/20) sind Dübel bei Ende des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen, weil es sich um Eingriffe in die Substanz handelt, auch wenn das Anbringen selbst vertragsgemäß war. Die Vorinstanz, das Amtsgericht Mettmann (19.12.2019, 25 C 55/18), sieht darin eine vertragliche Nebenpflicht. Das Gericht grenzt sich dabei ausdrücklich von einer Ansicht in der Fachliteratur ab, nach der eine Beseitigungspflicht nur bei untypischem Nutzerverhalten besteht. Wie man Löcher füllt, steht unter Reparaturspachtel und Löcher in der Wand füllen, für Fliesen unter Löcher in Fliesen verschließen.
Bei beschädigten Fliesen trägt laut Amtsgericht Rheinbach (07.04.2005, 3 C 199/04) der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Fliese bei Mietbeginn noch unbeschädigt war; maßgeblich war dort das Übergabeprotokoll.
Prüfreihenfolge für den eigenen Fall
- Übergabeprotokoll vom Einzug suchen. Stand dort „unrenoviert“ oder sind Mängel notiert, ist das der wichtigste Beleg.
- Fotos vom Einzug sichern. Der Mieter muss beweisen, dass die Wohnung unrenoviert war.
- Klausel lesen. Vorgedruckt oder ausgehandelt, feste Fristen, Quote, Ausgleich wie Mietnachlass.
- Dübellöcher unabhängig davon schließen. Das verlangen LG Wuppertal und AG Mettmann.
- Bei Zweifel beraten lassen. Mieterverein oder Fachanwalt, bevor man streicht oder zahlt.
Und die Kaution
Eine Mietkaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen und in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden; eine Geldkaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 BGB). Wie und wann sie zurückkommt, steht unter Kaution.
Die Fallstricke
- Vorsorglich streichen. Erst Klausel und Einzugszustand prüfen, dann Farbe kaufen.
- Kein Einzugsbeleg. Ohne Protokoll und Fotos ist der Beweis „unrenoviert“ schwer.
- Löcher vergessen. Auch bei unwirksamer Renovierungsklausel bleiben die Dübellöcher.
- Quote zahlen. Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind laut BGH unwirksam.
- Altbau schleifen. Vor dem Abschleifen alter Spachtelstellen an Asbest im Altbau denken.
Was ich noch nicht weiß
- Ein „neues Gesetz“ zur Renovierung beim Auszug. In der Faktendatei steht keins; die Regeln dort stammen aus BGB und BGH-Urteilen. Gesetzesänderungen prüfe ich im 90-Tage-Rhythmus.
- Urteile zur Farbwahl beim Auszug. Sie sind noch nicht in der Faktendatei, deshalb nennt diese Seite keine.
- Was als „angemessener Ausgleich“ reicht. Belegt ist nur, dass eine halbe Monatsmiete im BGH-Fall nicht reichte.
Häufige Fragen
Muss man beim Auszug renovieren?
Nicht automatisch. Das Gesetz verlangt nur die Rückgabe der Wohnung (§ 546 BGB); eine Renovierungspflicht kann sich aus dem Mietvertrag ergeben. Viele Klauseln halten aber nicht: Laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 185/14) ist eine Formularklausel unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich bekam. Ob unrenoviert, entscheidet der Gesamteindruck, und das muss der Mieter beweisen. Quotenabgeltungsklauseln sind laut BGH immer unwirksam. Für individuell ausgehandelte Vereinbarungen gilt diese Prüfung nicht. Dübellöcher schließt man unabhängig davon, so LG Wuppertal. Im Zweifel hilft der Mieterverein.
Gibt es ein neues Gesetz zum Renovieren beim Auszug?
In der Faktendatei von toolrevier.de steht keine neue gesetzliche Regel dazu, Stand der Prüfung wie im Kasten angegeben. Die Rechtslage ergibt sich bisher aus dem BGB und vor allem aus Urteilen des Bundesgerichtshofs: Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen sind bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam (VIII ZR 185/14), Quotenabgeltungsklauseln generell (VIII ZR 242/13). Dazu kommen die Urteile von 2020 zum Anspruch des Mieters auf Renovierung durch den Vermieter mit Kostenbeteiligung. Wer von einem „neuen Gesetz“ liest, prüft am besten die Quelle; Gesetzestexte stehen bei gesetze-im-internet.de.
Muss ich Dübellöcher beim Auszug zuspachteln?
Laut Landgericht Wuppertal (Urteil vom 16.07.2020, 9 S 18/20) ja: Dübel sind bei Ende des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen, weil es Eingriffe in die Substanz sind, auch wenn das Bohren selbst vertragsgemäß war. Die Vorinstanz, das AG Mettmann (19.12.2019, 25 C 55/18), sieht darin eine Nebenpflicht des Mieters. Das Gericht grenzt sich dabei von einer Literaturmeinung ab, nach der das nur bei untypischem Verhalten gilt; andere Gerichte können anders entscheiden. Praktisch füllt man die Löcher mit einem Reparaturspachtel, der für den Untergrund freigegeben ist, und streicht die Stelle bei Bedarf über.
Was heißt unrenoviert übergeben?
Laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 242/13) kommt es auf den Gesamteindruck an: Vorhandene Gebrauchsspuren dürfen so unerheblich sein, dass die Räume wie renoviert wirken. Dann gilt die Wohnung als renoviert übergeben, auch wenn nicht alles frisch gestrichen war. Waren dagegen wie im Fall VIII ZR 185/14 in drei Zimmern Streicharbeiten nötig, war die Wohnung unrenoviert. Beweisen muss das der Mieter. Deshalb sind das Übergabeprotokoll und Fotos vom Einzugstag so wichtig. Wer gerade einzieht, fotografiert Wände, Decken, Türen und Fliesen und lässt Mängel ins Protokoll schreiben.
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