Das Schlafzimmer soll eine neue Farbe bekommen, die Wand über dem Bett hat drei Dübellöcher vom alten Regal und ein paar Kratzer. Farbe, Rolle und Abdeckfolie sind schnell gekauft. Die eigentlichen Fragen kommen später: ob man beim Auszug wieder streichen muss und ob die gewählte Farbe dann ein Problem ist.
Rechtsaussagen stehen im Kasten mit Gericht, Datum und Aktenzeichen, Produktwerte laut Hersteller, abgerufen am 27.10.2026. Keine Eigenmessung, kein Test, keine Rechtsberatung.
Nicht das Streichen ist die Rechtsfrage, sondern die Klausel
Der Vermieter überlässt die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 535 BGB), und was durch vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Was im eigenen Vertrag zum Streichen steht, ist der erste Blick. Häufig regelt eine Klausel zu „Schönheitsreparaturen“, wer wann streicht. Ob sie hält, hat der Bundesgerichtshof für typische Fälle entschieden.
Laut BGH hält eine Formularklausel bei unrenovierter Übergabe nicht
Laut BGH (Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) ist eine Formularklausel unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt. Ob unrenoviert, entscheidet der Gesamteindruck, und das muss der Mieter beweisen (VIII ZR 242/13). Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind laut BGH unwirksam, gleich wie die Wohnung übergeben wurde. Für individuell ausgehandelte Vereinbarungen gilt die Inhaltskontrolle des § 307 BGB nicht.
Gibt es keine wirksame Klausel und war die Wohnung unrenoviert, kann der Mieter laut BGH (08.07.2020, VIII ZR 163/18 und 270/18) vom Vermieter Schönheitsreparaturen verlangen, wenn sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat. An den Kosten beteiligt er sich dann in der Regel zur Hälfte.
Auszug: Dübellöcher, Schönheitsreparaturen, Kaution · geprüft am 19.10.2026
- Rückgabepflicht — Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). gesetze-im-internet.de
- Löcher beim Auszug verschließen — Laut Landgericht Wuppertal (Urteil vom 16.07.2020, 9 S 18/20) sind Dübel bei Ende des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen, weil es sich um Eingriffe in die Substanz handelt – auch wenn das Anbringen selbst vertragsgemäß war. Das Gericht grenzt sich dabei ausdrücklich von einer Ansicht in der Fachliteratur ab, nach der eine Beseitigungspflicht nur bei untypischem Nutzerverhalten besteht. gilt seit 16.07.2020 · nrwe.justiz.nrw.de
- Nebenpflicht: Dübellöcher schließen — Laut Amtsgericht Mettmann (Urteil vom 19.12.2019, 25 C 55/18, Vorinstanz zum LG Wuppertal) ist das Verschließen von Dübellöchern bei Rückgabe eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters (§ 241 Abs. 2, § 242 BGB), obwohl das Bohren während der Mietzeit vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst ist. gilt seit 19.12.2019 · nrwe.justiz.nrw.de
- Beweislast Vermieter (Einzelfall) — Laut Amtsgericht Rheinbach (Urteil vom 07.04.2005, 3 C 199/04) trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass eine Fliese bei Mietbeginn noch unbeschädigt war; maßgeblich war dort, was im Übergabeprotokoll stand. gilt seit 07.04.2005 · nrwe.justiz.nrw.de
- unrenoviert übernommen + Formularklausel = unwirksam — Laut Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) ist eine Formularklausel unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt (§ 307 BGB). Im entschiedenen Fall waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten nötig; ein Nachlass von einer halben Monatsmiete reichte als Ausgleich nicht. gilt seit 18.03.2015 · bundesgerichtshof.de
- Gesamteindruck; Beweis durch Mieter — Ob eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, entscheidet laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 242/13 mit Verweis auf VIII ZR 185/14) der Gesamteindruck: Vorhandene Gebrauchsspuren dürfen so unerheblich sein, dass die Räume wie renoviert wirken. Dass die Wohnung unrenoviert war, muss der Mieter beweisen. gilt seit 18.03.2015 · bundesgerichtshof.de
- Quotenabgeltungsklausel = unwirksam — Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten zahlen soll, sind laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 242/13) unwirksam – unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. gilt seit 18.03.2015 · bundesgerichtshof.de
- Kostenbeteiligung regelmäßig 50 % — Laut BGH (Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) kann der Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung ohne wirksame Renovierungsklausel vom Vermieter Schönheitsreparaturen verlangen, wenn sich der Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat; an den Kosten muss er sich dann in der Regel zur Hälfte beteiligen. gilt seit 08.07.2020 · bundesgerichtshof.de
- max. 3 Monatsmieten, 3 Raten — Eine Mietkaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen; Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung zählen dabei nicht mit. Eine Geldkaution darf in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB). gesetze-im-internet.de
- getrennte Anlage, Zinsen an Mieter — Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, üblicherweise zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; die Erträge stehen dem Mieter zu. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 3 und 4 BGB). gesetze-im-internet.de
Zur Farbwahl gibt es hier noch keine Rechtsaussage
Viele fragen, ob Mieter in kräftigen Farben streichen dürfen und ob sie beim Auszug neutral zurückstreichen müssen. Dazu gibt es Rechtsprechung, sie steht aber noch nicht geprüft in der Faktendatei von toolrevier.de. Deshalb nennt diese Seite dazu bewusst kein Urteil. Bis dahin gilt: Im eigenen Vertrag nachsehen, ob dort etwas zu Farben steht, und vor dem Auszug mit dem Vermieter klären, ob die Farbe bleiben kann. Den Stand zur Rückgabe bespricht Wohnung streichen beim Auszug.
Vor der Farbe: Löcher füllen, Raufaser ausbessern, raue Flächen glätten
Farbe deckt keine Löcher. Für kleine Schäden nennen die Hersteller diese Werte:
| Produkt (Hersteller) | Wofür laut Hersteller | Kennwerte laut Hersteller |
|---|---|---|
| Innen Reparatur Moltofill (Molto) | Dübellöcher, kleine Risse und Kanten innen; Putz, Beton, Gipskarton, Mauerwerk u. a. | gebrauchsfertig, Tube 330 g / 1 kg, Trocknung ca. 1 Std. |
| Raufaser Reparatur Moltofill (Molto) | Löcher und Risse in Raufaser mittlerer Prägung | gebrauchsfertig, 330 g, Trocknung ca. 1–3 Std. |
| Reparaturspachtel 545948 (fischer) | Bohrlöcher und Risse; Holz, Beton, Putz, Mauerwerk, Gipskarton; innen und außen | 70 ml / 37 g, schwundfrei bis 12 mm einlagig, +5 bis +35 °C |
| Einfach Glatt (Molto) | raue Flächen glätten, auch Raufaser und Glasfasertapete | 7 kg für bis zu ca. 7 m², Trocknung ca. 8–12 Std. |
Die Trocknungszeiten hängen laut Molto von Schichtdicke, Temperatur und Luftfeuchtigkeit ab. Alle vier Produkte sind laut Hersteller überstreichbar. Mehr Produkte und die Unterschiede stehen unter Reparaturspachtel und Feinspachtel; Trockenbauwände unter Rigips spachteln.
Im Altbau nicht schleifen, bevor klar ist, was in der Wand steckt
In Gebäuden, deren Bau vor dem 31.10.1993 begann, ist laut BAuA mit asbesthaltigen Bauprodukten zu rechnen; Spachtelmassen und Putze können laut Umweltbundesamt Asbest enthalten, sichtbar ist das nicht. Fasern werden vor allem beim Schleifen, Bohren und Fräsen frei. Wer vor dem Streichen alte Spachtelstellen glatt schleifen will, klärt das deshalb vorher, siehe Asbest im Altbau. Neue Löcher mit frischem Spachtel zu füllen, ohne die alte Schicht abzutragen, ist etwas anderes als Abschleifen.
Bohren im Altbau: Asbest in Putz, Spachtelmasse und Fliesenkleber · geprüft am 19.10.2026
- Asbestverbot seit 31.10.1993 — Seit dem 31.10.1993 sind in Deutschland Herstellung, Inverkehrbringen und Verwendung von Asbest und asbesthaltigen Produkten verboten (Umweltbundesamt). gilt seit 31.10.1993 · umweltbundesamt.de
- Baubeginn vor 31.10.1993 = mit Asbest rechnen — Laut BAuA ist in allen Gebäuden, deren Bau vor dem 31.10.1993 begonnen wurde, mit asbesthaltigen Bauprodukten zu rechnen – auch in Häusern von vor 1960, weil bei Umbauten und Renovierungen asbesthaltige Produkte eingebracht worden sein können. Nur wenn schlüssig belegt ist, dass Bau oder Umbau erst danach begann, sind laut BAuA keine asbestbezogenen Schutzmaßnahmen nötig. baua.de
- Putz, Spachtel, Fliesenkleber möglich — Auch Fliesenkleber, Spachtelmassen und Putze können Asbest enthalten; anders als bei Asbestzement ist das mit bloßem Auge nicht erkennbar (Umweltbundesamt). umweltbundesamt.de
- Freisetzung beim Bohren und Schleifen — In Putzen, Klebern und Spachtelmassen ist Asbest fest gebunden; Fasern werden laut BAuA vor allem bei mechanischer Bearbeitung wie Bohren, Meißeln, Schleifen oder Fräsen freigesetzt. Unbeschädigte Produkte stellen laut BAuA in der Regel keine Gefährdung für die Nutzer dar. baua.de
- Verbot mit Ausnahmen, gilt auch privat — Tätigkeiten an asbesthaltigen Materialien in Gebäuden sind grundsätzlich verboten; ausgenommen sind u. a. Abbruch-, Sanierungs- und bestimmte Instandhaltungsarbeiten, darunter die funktionale Instandhaltung im Rahmen der laufenden Nutzung (§ 11 Abs. 1 und 2 GefStoffV). Das gilt ausdrücklich auch für private Haushalte; sie müssen bei zulässigen Arbeiten die Freisetzung von Asbestfasern so weit wie möglich verhindern (§ 11 Abs. 7 GefStoffV). gesetze-im-internet.de
- Bohren nur mit emissionsarmem Verfahren — Instandhaltungsarbeiten mit Abtrag asbesthaltiger Materialien – z. B. Bohren, Stemmen, Schleifen oder Fräsen – sind laut BAuA nur erlaubt, wenn anerkannte emissionsarme Verfahren angewendet werden; als Beispiel für Instandhaltung nennt die BAuA das Verlegen neuer Elektroleitungen an Wänden mit asbesthaltiger Spachtelmasse. baua.de
- privat selbst: TRGS-519-Schutz ja, Sachkunde nein — Privatpersonen dürfen zulässige Arbeiten laut BAuA grundsätzlich selbst ausführen, müssen aber staubarm arbeiten und die Schutzmaßnahmen der TRGS 519 einhalten; Sachkundenachweis und Anzeige entfallen nur, wenn sie ausschließlich selbst im Privatbereich arbeiten. Helfen Nachbarn, Freunde oder Verwandte, treffen den Veranlasser laut BAuA dieselben Pflichten wie einen Arbeitgeber. baua.de
- Probe durch Fachleute oder Worst-Case-Annahme — Ob Asbest vorhanden ist, lässt sich nur durch fachgerechte Probenahme und Laboranalyse klären; die BAuA rät, beides erfahrenen Fachleuten, Schadstoffgutachtern bzw. Laboren zu überlassen. Bei flächig eingebauten Produkten wie Fliesenkleber oder Putz reichen meist wenige Einzelproben; alternativ ist es laut BAuA zulässig, ohne Erkundung vom ungünstigsten Fall auszugehen und entsprechende Schutzmaßnahmen zu treffen. baua.de
- Veranlasserpflicht auch privat — Wer Arbeiten an Gebäuden beauftragt (Veranlasser), muss der ausführenden Firma vorher alle vorliegenden Informationen zu vermuteten Gefahrstoffen und das Baujahr (bei Baujahr 1993 bis 1996 das Datum des Baubeginns) schriftlich oder elektronisch geben; das gilt auch für private Haushalte (§ 5a GefStoffV). Veranlasser können laut BAuA auch Mieter sein, die Arbeiten beauftragen. gilt seit 05.12.2024 · baua.de
- gelegentlich: in der Regel keine Vorsorgeuntersuchung — Bei häuslicher Asbestbelastung und gelegentlichem Heimwerken sind laut Umweltbundesamt in der Regel keine weiteren Vorsorgeuntersuchungen angezeigt, selbst wenn dabei geringe Mengen Asbest frei wurden; bei Verdacht auf jahrelange hohe Belastung ist die Hausarztpraxis erste Anlaufstelle. umweltbundesamt.de
Die Fallstricke
- Klausel ungeprüft befolgen. Bei unrenoviert übernommener Wohnung kann eine Formularklausel laut BGH unwirksam sein.
- Kein Foto vom Einzug. Den unrenovierten Zustand muss der Mieter beweisen.
- Zu früh streichen. Spachtel nach Herstellerangabe trocknen lassen; bei Einfach Glatt sind das ca. 8 bis 12 Stunden.
- Raufaser mit glattem Spachtel flicken. Für Raufaser bieten Molto und fischer eigene Spachtel mit Struktur an.
- Rauchmelder an der Decke. Wer die Decke mitstreicht, klärt vorher, wie der Melder befestigt ist, siehe Rauchmelder kleben.
Was praktisch hilft
- Vertrag lesen. Klausel zu Schönheitsreparaturen und zu Farben suchen.
- Zustand dokumentieren. Fotos vor dem Streichen, besonders wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde.
- Löcher füllen. Dübel ziehen, Loch mit freigegebenem Reparaturspachtel füllen, trocknen lassen.
- Farbwunsch absprechen. Bei kräftigen Tönen vorher mit dem Vermieter klären, was beim Auszug gelten soll.
- Neue Löcher planen. Wer nach dem Streichen wieder bohrt, prüft Wand und Dübel im Dübel-Finder.
Was ich noch nicht weiß
- Urteile zur Farbwahl. Noch nicht in der Faktendatei; vorgeschlagen ist die Aufnahme.
- Herstellerangaben zu Wandfarben. Deckkraft, Ergiebigkeit und Nassabriebklassen einzelner Farben habe ich noch nicht ausgewertet.
- Feste Renovierungsfristen. Welche Fristen in Klauseln heute halten, steht nicht in der Faktendatei.
Häufige Fragen
Darf man in einer Mietwohnung die Wände streichen?
Ein Verbot, während der Mietzeit zu streichen, steht in keinem Gesetz und keinem Urteil der Faktendatei dieser Seite. Was der eigene Mietvertrag dazu sagt, sieht man dort nach; häufig regelt eine Klausel zu Schönheitsreparaturen, wer wann streicht. Ob diese Klausel hält, hängt laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 185/14) vom Einzugszustand ab: Bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich ist eine Formularklausel unwirksam. Zur Farbwahl nennt diese Seite noch kein Urteil, weil keins geprüft in der Faktendatei steht. Bei kräftigen Farben bespricht man mit dem Vermieter vorher, was beim Auszug gelten soll. Dübellöcher füllt man vor dem Streichen mit einem passenden Reparaturspachtel.
Wer muss in der Mietwohnung streichen, Mieter oder Vermieter?
Das regelt zuerst der Mietvertrag. Ist dort eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen und wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ohne dass der Mieter einen angemessenen Ausgleich bekam, ist die Klausel laut BGH (VIII ZR 185/14) unwirksam. Ohne wirksame Klausel kann der Mieter laut BGH (08.07.2020, VIII ZR 163/18 und 270/18) vom Vermieter Schönheitsreparaturen verlangen, wenn sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat, und beteiligt sich in der Regel zur Hälfte an den Kosten. Für individuell ausgehandelte Vereinbarungen gilt die AGB-Kontrolle nicht. Den eigenen Fall prüfen Mieterverein oder Fachanwalt.
Womit füllt man Dübellöcher vor dem Streichen?
Mit einem Reparaturspachtel, den der Hersteller für den Untergrund freigibt. Molto nennt für den Innen Reparatur Moltofill unter anderem Putz, Beton, Gipskarton und Mauerwerk und eine Trocknung von ca. 1 Stunde. fischer gibt für seinen Reparaturspachtel 545948 an, dass er bis 12 mm einlagig schwundfrei ist, innen und außen, bei +5 bis +35 °C verarbeitet. Für Raufaser haben beide Hersteller eigene Spachtel, die die Struktur nachbilden sollen. Den Dübel zieht man vorher heraus, das Loch wird tief gefüllt und glatt abgezogen. Erst nach der Trocknungszeit kommt Farbe darüber.
Muss ich beim Auszug die Wände weiß streichen?
Eine allgemeine Regel dazu steht in der Faktendatei dieser Seite noch nicht; Urteile zur Farbwahl sind zur Aufnahme vorgeschlagen, aber noch nicht geprüft eingetragen. Belegt ist der Rahmen: Zurückgeben muss man die Wohnung immer (§ 546 BGB), eine Renovierungspflicht kann sich aus einer wirksamen Klausel ergeben. Formularklauseln sind bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich laut BGH unwirksam, Quotenabgeltungsklauseln immer. Dübellöcher sind laut LG Wuppertal fachgerecht zu verschließen. Wer kräftig gestrichen hat, klärt vor dem Auszug mit dem Vermieter, ob die Farbe bleiben kann, und lässt sich im Zweifel beim Mieterverein beraten.
Weiterlesen
- Wohnung streichen beim Auszug — wenn die Klausel hält
- Schönheitsreparaturen — was dazugehört
- Auszug renovieren — Prüfreihenfolge vor der Übergabe
- Löcher in der Wand füllen — Schritt für Schritt
- Wand spachteln — größere Flächen
- Mietwohnung renovieren — während der Mietzeit
- Dübel-Finder — nach dem Streichen neu bohren
