Im Mietvertrag steht unter „Schönheitsreparaturen“ ein langer Absatz mit Fristen und Räumen, den man beim Einzug unterschrieben hat. Jetzt, Jahre später, sind die Wände grau, und die Frage ist, wer streichen muss und wer zahlt. Der Bundesgerichtshof hat dazu in den letzten Jahren mehrere Grundsatzurteile gesprochen.
Rechtsangaben aus der Faktendatei, Stand 19.10.2026, mit Gericht, Datum und Aktenzeichen. Ich werte Urteile aus und berate nicht; ob die eigene Klausel wirksam ist, klären Mieterverein oder Anwaltskanzlei.
Ohne wirksame Klausel bleibt die Renovierung beim Vermieter
Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem Zustand halten, der für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist (§ 535 Abs. 1 BGB). Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Schönheitsreparaturen, im Alltag vor allem Streichen und Tapezieren, landen beim Mieter also nur, wenn der Mietvertrag sie wirksam überträgt.
Steht die Übertragung in einem vorgedruckten Vertrag, gilt die Inhaltskontrolle: Solche Klauseln sind unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Für individuell ausgehandelte Vereinbarungen gilt diese Inhaltskontrolle nicht.
Drei BGH-Urteile von 2015 begrenzen die Formularklauseln
Am 18.03.2015 hat der BGH in drei Verfahren entschieden (VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13). Die Kernaussagen:
| Frage | Laut BGH | Aktenzeichen |
|---|---|---|
| Wohnung unrenoviert übergeben, Formularklausel ohne Ausgleich | Klausel unwirksam; eine halbe Monatsmiete Nachlass reichte bei drei Zimmern mit nötigen Streicharbeiten nicht | VIII ZR 185/14 |
| Was heißt unrenoviert | Gesamteindruck; Gebrauchsspuren dürfen so unerheblich sein, dass die Räume wie renoviert wirken; Beweis durch den Mieter | VIII ZR 242/13 |
| Anteilige Kosten beim Auszug (Quotenabgeltung) | formularmäßig unwirksam, ob renoviert oder unrenoviert übergeben | VIII ZR 242/13 |
Was die Tabelle bedeutet
Entscheidend ist der Zustand bei Einzug. Wer in eine frisch renovierte Wohnung gezogen ist, kann an eine Formularklausel gebunden sein, die nicht an anderen Gründen scheitert. Wer in eine Wohnung mit deutlichen Gebrauchsspuren gezogen ist, muss das beweisen; dafür zählen Übergabeprotokoll und Fotos. Die vollständigen Regeln mit Quelle:
Auszug: Dübellöcher, Schönheitsreparaturen, Kaution · geprüft am 19.10.2026
- Rückgabepflicht — Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). gesetze-im-internet.de
- Löcher beim Auszug verschließen — Laut Landgericht Wuppertal (Urteil vom 16.07.2020, 9 S 18/20) sind Dübel bei Ende des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen, weil es sich um Eingriffe in die Substanz handelt – auch wenn das Anbringen selbst vertragsgemäß war. Das Gericht grenzt sich dabei ausdrücklich von einer Ansicht in der Fachliteratur ab, nach der eine Beseitigungspflicht nur bei untypischem Nutzerverhalten besteht. gilt seit 16.07.2020 · nrwe.justiz.nrw.de
- Nebenpflicht: Dübellöcher schließen — Laut Amtsgericht Mettmann (Urteil vom 19.12.2019, 25 C 55/18, Vorinstanz zum LG Wuppertal) ist das Verschließen von Dübellöchern bei Rückgabe eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters (§ 241 Abs. 2, § 242 BGB), obwohl das Bohren während der Mietzeit vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst ist. gilt seit 19.12.2019 · nrwe.justiz.nrw.de
- Beweislast Vermieter (Einzelfall) — Laut Amtsgericht Rheinbach (Urteil vom 07.04.2005, 3 C 199/04) trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass eine Fliese bei Mietbeginn noch unbeschädigt war; maßgeblich war dort, was im Übergabeprotokoll stand. gilt seit 07.04.2005 · nrwe.justiz.nrw.de
- unrenoviert übernommen + Formularklausel = unwirksam — Laut Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) ist eine Formularklausel unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt (§ 307 BGB). Im entschiedenen Fall waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten nötig; ein Nachlass von einer halben Monatsmiete reichte als Ausgleich nicht. gilt seit 18.03.2015 · bundesgerichtshof.de
- Gesamteindruck; Beweis durch Mieter — Ob eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, entscheidet laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 242/13 mit Verweis auf VIII ZR 185/14) der Gesamteindruck: Vorhandene Gebrauchsspuren dürfen so unerheblich sein, dass die Räume wie renoviert wirken. Dass die Wohnung unrenoviert war, muss der Mieter beweisen. gilt seit 18.03.2015 · bundesgerichtshof.de
- Quotenabgeltungsklausel = unwirksam — Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten zahlen soll, sind laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 242/13) unwirksam – unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. gilt seit 18.03.2015 · bundesgerichtshof.de
- Kostenbeteiligung regelmäßig 50 % — Laut BGH (Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) kann der Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung ohne wirksame Renovierungsklausel vom Vermieter Schönheitsreparaturen verlangen, wenn sich der Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat; an den Kosten muss er sich dann in der Regel zur Hälfte beteiligen. gilt seit 08.07.2020 · bundesgerichtshof.de
- max. 3 Monatsmieten, 3 Raten — Eine Mietkaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen; Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung zählen dabei nicht mit. Eine Geldkaution darf in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB). gesetze-im-internet.de
- getrennte Anlage, Zinsen an Mieter — Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, üblicherweise zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; die Erträge stehen dem Mieter zu. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 3 und 4 BGB). gesetze-im-internet.de
Ohne wirksame Klausel zahlt der Mieter laut BGH in der Regel die Hälfte
2020 kam die Gegenfrage zum BGH: Was gilt, wenn die Klausel unwirksam ist und die Wohnung über die Jahre schlechter wird? Laut BGH (Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) kann der Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung ohne wirksame Renovierungsklausel vom Vermieter Schönheitsreparaturen verlangen, wenn sich der Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. An den Kosten muss er sich dann in der Regel zur Hälfte beteiligen.
Die Kernzahl ist also 50 %: Der Mieter kann die Renovierung verlangen, bekommt sie aber in der Regel nicht kostenlos. Der BGH spricht von „in der Regel“, der Einzelfall kann also abweichen.
Beim Auszug: Streichen und Dübellöcher trennen
Ob beim Auszug gestrichen werden muss, folgt aus der Klausel und den Urteilen oben, ausführlich unter Wohnung streichen beim Auszug. Dübellöcher sind eine eigene Frage: Laut LG Wuppertal (16.07.2020, 9 S 18/20) sind Dübel beim Auszug zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen, auch wenn das Bohren vertragsgemäß war. Siehe Dübellöcher beim Auszug.
Die Fallstricke
- Klausel ungelesen. Ob überhaupt eine Pflicht übertragen wurde, steht nur im Vertrag.
- Ausgehandelt statt vorgedruckt. Individuelle Vereinbarungen unterliegen nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.
- Kein Nachweis vom Einzug. Den unrenovierten Zustand muss laut BGH der Mieter beweisen.
- Volle Kosten erwartet. Wer ohne wirksame Klausel Renovierung verlangt, zahlt laut BGH in der Regel die Hälfte mit.
- Quotenrechnung bezahlt. Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind laut BGH unwirksam.
Was praktisch hilft
- Vertrag heraussuchen. Den Absatz zu Schönheitsreparaturen markieren, auch Anlagen und Hausordnung.
- Einzugszustand belegen. Übergabeprotokoll, Fotos, Mails aus der Einzugszeit sammeln.
- Beraten lassen. Mit den Unterlagen zum Mieterverein, bevor man streicht oder zahlt.
- Technik vorbereiten. Wer streicht, füllt zuerst Löcher und glättet raue Stellen, siehe Löcher in der Wand füllen und Wand spachteln.
- Kaution im Blick. Was zur Rückgabe der Sicherheit in der Faktendatei steht: Kaution zurück.
Was ich noch nicht weiß
- Die gesetzliche Umschreibung. Welche Arbeiten genau als Schönheitsreparaturen gelten, steht noch nicht in der Faktendatei.
- Fristenpläne und Farbvorgaben. BGH-Urteile zu starren Fristen und zu Farbklauseln habe ich zur Aufnahme vorgeschlagen, sie fehlen hier noch.
- Das Urteil VIII ZR 21/13 im Einzelnen. Die Faktendatei fasst die Pressemitteilung zusammen; den dritten Fall gibt sie nicht gesondert wieder.
Häufige Fragen
Wer muss Schönheitsreparaturen machen?
Grundsätzlich der Vermieter, denn er muss die Wohnung nach § 535 Abs. 1 BGB in einem Zustand halten, der für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Auf den Mieter gehen Schönheitsreparaturen nur über, wenn der Mietvertrag sie wirksam überträgt. Vorformulierte Klauseln prüft das Gericht nach § 307 BGB. Laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 185/14) ist eine solche Klausel unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhielt. Ob die eigene Klausel wirksam ist, beurteilt am besten ein Mieterverein anhand des Vertrags.
Sind Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam?
Das hängt von der Klausel und vom Einzugszustand ab. Unwirksam ist laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 185/14) eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt. Ebenso unwirksam sind laut BGH (VIII ZR 242/13) formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln. Ob die Wohnung unrenoviert war, entscheidet der Gesamteindruck, und der Mieter muss es beweisen. Für individuell ausgehandelte Vereinbarungen gilt die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht. Eine allgemeine Antwort für alle Verträge gibt es deshalb nicht.
Muss der Mieter Schönheitsreparaturen beim Auszug machen?
Nur, wenn eine wirksame Klausel das vorsieht. Bei unrenoviert übernommener Wohnung ist eine Formularklausel ohne angemessenen Ausgleich laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 185/14) unwirksam; formularmäßige Klauseln über anteilige Renovierungskosten beim Auszug sind laut BGH (VIII ZR 242/13) unwirksam. Unabhängig davon sind Dübel laut LG Wuppertal (16.07.2020, 9 S 18/20) beim Auszug zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen. Wer unsicher ist, klärt das vor dem Streichen mit dem Mieterverein und hält den Zustand mit Fotos und Übergabeprotokoll fest.
Kann der Mieter vom Vermieter eine Renovierung verlangen?
Laut BGH (Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) ja, unter Bedingungen. Der Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung ohne wirksame Renovierungsklausel kann Schönheitsreparaturen verlangen, wenn sich der Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. An den Kosten muss er sich dann in der Regel zur Hälfte beteiligen. Der BGH spricht von „in der Regel“, der Einzelfall kann abweichen; Beratung bieten Mietervereine.
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