Der Auszug steht in sechs Wochen an, und der Vermieter hat in einer Mail geschrieben, die Wohnung sei „weiß gestrichen“ zu übergeben. Im Mietvertrag steht ein Absatz zu Schönheitsreparaturen, eingezogen ist man vor Jahren in eine Wohnung mit Gebrauchsspuren. Ob man streichen muss, entscheidet sich an genau diesen Punkten.
Rechtsangaben aus der Faktendatei, Stand 19.10.2026, mit Gericht, Datum und Aktenzeichen. Ich gebe Urteile wieder und berate nicht; die Klausel im eigenen Vertrag beurteilen Mieterverein oder Anwaltskanzlei.
Ob man streichen muss, hängt an Klausel und Einzugszustand
Das Gesetz verpflichtet den Mieter, die Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB); vom Streichen steht dort nichts. Den Zustand der Wohnung während der Mietzeit muss nach § 535 Abs. 1 BGB der Vermieter erhalten. Ob der Mieter streichen muss, hängt deshalb an Klauseln im Mietvertrag, und solche Klauseln hat der Bundesgerichtshof mehrfach geprüft. Vorformulierte Klauseln sind unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB).
Der BGH hat 2015 drei Klauseltypen begrenzt
Mit den Urteilen vom 18.03.2015 hat der BGH die Lage für viele Mieter verändert:
- Unrenoviert übernommen (VIII ZR 185/14). Eine Formularklausel ist unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt. Im Fall waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten nötig; ein Nachlass von einer halben Monatsmiete reichte als Ausgleich nicht.
- Gesamteindruck (VIII ZR 242/13). Ob eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, entscheidet der Gesamteindruck: Gebrauchsspuren dürfen so unerheblich sein, dass die Räume wie renoviert wirken. Dass die Wohnung unrenoviert war, muss der Mieter beweisen.
- Quotenklausel (VIII ZR 242/13). Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten zahlen soll, sind unwirksam, unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.
Alle Regeln mit Quelle und Datum:
Auszug: Dübellöcher, Schönheitsreparaturen, Kaution · geprüft am 19.10.2026
- Rückgabepflicht — Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). gesetze-im-internet.de
- Löcher beim Auszug verschließen — Laut Landgericht Wuppertal (Urteil vom 16.07.2020, 9 S 18/20) sind Dübel bei Ende des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen, weil es sich um Eingriffe in die Substanz handelt – auch wenn das Anbringen selbst vertragsgemäß war. Das Gericht grenzt sich dabei ausdrücklich von einer Ansicht in der Fachliteratur ab, nach der eine Beseitigungspflicht nur bei untypischem Nutzerverhalten besteht. gilt seit 16.07.2020 · nrwe.justiz.nrw.de
- Nebenpflicht: Dübellöcher schließen — Laut Amtsgericht Mettmann (Urteil vom 19.12.2019, 25 C 55/18, Vorinstanz zum LG Wuppertal) ist das Verschließen von Dübellöchern bei Rückgabe eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters (§ 241 Abs. 2, § 242 BGB), obwohl das Bohren während der Mietzeit vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst ist. gilt seit 19.12.2019 · nrwe.justiz.nrw.de
- Beweislast Vermieter (Einzelfall) — Laut Amtsgericht Rheinbach (Urteil vom 07.04.2005, 3 C 199/04) trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass eine Fliese bei Mietbeginn noch unbeschädigt war; maßgeblich war dort, was im Übergabeprotokoll stand. gilt seit 07.04.2005 · nrwe.justiz.nrw.de
- unrenoviert übernommen + Formularklausel = unwirksam — Laut Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) ist eine Formularklausel unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt (§ 307 BGB). Im entschiedenen Fall waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten nötig; ein Nachlass von einer halben Monatsmiete reichte als Ausgleich nicht. gilt seit 18.03.2015 · bundesgerichtshof.de
- Gesamteindruck; Beweis durch Mieter — Ob eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, entscheidet laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 242/13 mit Verweis auf VIII ZR 185/14) der Gesamteindruck: Vorhandene Gebrauchsspuren dürfen so unerheblich sein, dass die Räume wie renoviert wirken. Dass die Wohnung unrenoviert war, muss der Mieter beweisen. gilt seit 18.03.2015 · bundesgerichtshof.de
- Quotenabgeltungsklausel = unwirksam — Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten zahlen soll, sind laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 242/13) unwirksam – unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. gilt seit 18.03.2015 · bundesgerichtshof.de
- Kostenbeteiligung regelmäßig 50 % — Laut BGH (Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) kann der Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung ohne wirksame Renovierungsklausel vom Vermieter Schönheitsreparaturen verlangen, wenn sich der Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat; an den Kosten muss er sich dann in der Regel zur Hälfte beteiligen. gilt seit 08.07.2020 · bundesgerichtshof.de
- max. 3 Monatsmieten, 3 Raten — Eine Mietkaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen; Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung zählen dabei nicht mit. Eine Geldkaution darf in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB). gesetze-im-internet.de
- getrennte Anlage, Zinsen an Mieter — Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, üblicherweise zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; die Erträge stehen dem Mieter zu. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 3 und 4 BGB). gesetze-im-internet.de
Was die Urteile bedeuten
Die Entscheidungen betreffen Formularklauseln, also vorgedruckte Verträge. Eine individuell ausgehandelte Vereinbarung unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Und die Urteile sagen nicht, dass beim Auszug nie gestrichen werden muss: Wer eine renovierte Wohnung mit wirksamer Klausel übernommen hat, ist in einer anderen Lage als jemand mit unrenoviert übernommener Wohnung. Für die Zeit während des Mietverhältnisses hat der BGH 2020 entschieden (08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18): Ohne wirksame Klausel kann der Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung Schönheitsreparaturen verlangen, wenn sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat, muss sich aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen. Mehr unter Schönheitsreparaturen.
Vier Fragen an den eigenen Mietvertrag
- Steht eine Klausel zu Schönheitsreparaturen im Vertrag? Ohne Klausel stellt sich die Frage nach einer vertraglichen Streichpflicht nicht; nach dem BGH (08.07.2020) kann der Mieter ohne wirksame Klausel sogar Schönheitsreparaturen vom Vermieter verlangen, mit Kostenbeteiligung.
- Ist die Klausel vorgedruckt oder ausgehandelt? Nur vorformulierte Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.
- War die Wohnung bei Einzug renoviert? Maßgeblich ist laut BGH der Gesamteindruck; beweisen muss der Mieter. Übergabeprotokoll und Fotos vom Einzug helfen.
- Verlangt die Klausel anteilige Kosten? Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind laut BGH unwirksam.
Wer nach diesen Fragen unsicher bleibt, legt den Vertrag einem Mieterverein vor. Ob eine Mail des Vermieters mit Vorgaben zur Farbe den Vertrag ändert, kann diese Seite nicht beurteilen.
Dübellöcher sind ein eigenes Thema
Auch wer nicht streichen muss, verschließt die Löcher: Laut LG Wuppertal (16.07.2020, 9 S 18/20) sind Dübel bei Ende des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen, auch wenn das Bohren vertragsgemäß war. Siehe Dübellöcher beim Auszug und für die Technik Löcher in der Wand füllen.
Die Fallstricke
- Beweis vergessen. Den unrenovierten Zustand muss laut BGH der Mieter beweisen; ohne Protokoll oder Fotos wird das schwer.
- Kleiner Nachlass als Ausgleich. Eine halbe Monatsmiete reichte im Fall VIII ZR 185/14 nicht.
- Individuelle Absprache. Was ausgehandelt ist, prüft das Gericht nicht nach § 307 BGB.
- Streichen ohne Vorarbeit. Ungefüllte Löcher und Flecken bleiben auch unter frischer Farbe sichtbar.
Was praktisch hilft
- Vertrag und Einzugsprotokoll heraussuchen. Die vier Fragen oben beantworten.
- Vorabnahme vereinbaren. Ein gemeinsamer Termin vor dem Auszug zeigt, was der Vermieter beanstandet.
- Löcher zuerst. Spachtel laut Molto trocknet je nach Produkt zwischen ca. 10 Minuten und mehreren Stunden.
- Raue Wände glätten. Siehe Wand spachteln.
- Übergabe dokumentieren. Fotos und Protokoll; zur Rückzahlung der Sicherheit Kaution zurück.
Was ich noch nicht weiß
- Fristen- und Farbklauseln. BGH-Urteile zu starren Renovierungsfristen und zu Farbvorgaben enthält die Faktendatei noch nicht; ich habe sie zur Aufnahme vorgeschlagen.
- Was als Schönheitsreparatur zählt. Die gesetzliche Umschreibung steht noch nicht in der Faktendatei.
- Gewerberaum. Die Urteile betreffen Wohnraummiete.
Häufige Fragen
Muss man die Wohnung beim Auszug streichen?
§ 546 BGB verlangt die Rückgabe der Wohnung und nennt das Streichen nicht; den Zustand während der Mietzeit muss nach § 535 BGB der Vermieter erhalten. Ob gestrichen werden muss, hängt an einer wirksamen Klausel im Mietvertrag. Laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 185/14) ist eine Formularklausel unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt. Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind laut BGH ebenfalls unwirksam. Wer eine renovierte Wohnung mit wirksamer Klausel übernommen hat, kann dagegen verpflichtet sein. Den eigenen Vertrag prüft am besten ein Mieterverein.
Was gilt, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert war?
Dann ist eine vorformulierte Klausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 185/14) unwirksam. Im entschiedenen Fall waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten nötig, und eine halbe Monatsmiete Nachlass reichte als Ausgleich nicht. Ob eine Wohnung unrenoviert war, entscheidet laut BGH (VIII ZR 242/13) der Gesamteindruck; kleine Gebrauchsspuren genügen nicht, wenn die Räume wie renoviert wirken. Beweisen muss das der Mieter, etwa mit Übergabeprotokoll und Fotos vom Einzug.
Muss man Dübellöcher auch zuspachteln, wenn man nicht streichen muss?
Nach dem Landgericht Wuppertal ja. Laut Urteil vom 16.07.2020 (9 S 18/20) sind Dübel bei Ende des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen, weil es sich um Eingriffe in die Substanz handelt, auch wenn das Bohren vertragsgemäß war. Das ist eine andere Frage als die Streichpflicht aus einer Klausel. Das Gericht grenzt sich dabei von einer Ansicht in der Fachliteratur ab, einheitlich ist die Lage also nicht. Für kleine Löcher nennt Molto Fertigspachtel aus der Tube, die überstreichbar sind.
Ist eine Klausel über anteilige Renovierungskosten wirksam?
Als Formularklausel nicht. Laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 242/13) sind formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam, nach denen der Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten zahlen soll, und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. Für individuell ausgehandelte Vereinbarungen gilt die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht. Ob eine Klausel im eigenen Vertrag vorgedruckt ist, zeigt der Blick auf den Vertrag: ein Formular mit vielen Standardabsätzen oder eine eigens formulierte Absprache.
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- Auszug renovieren — Arbeiten im Überblick
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